マンションのリフォームには、戸建てにはない独特のルールがあります。「費用がどのくらいかかるのか」と並んで、「管理規約で何が制限されるのか」「管理組合への申請はどうすればよいのか」が、マンションにお住まいの方の大きな関心事ではないでしょうか。

ジョーシンリフォーム近畿のリフォーム専門ブランド「Do!のリフォーム」にも、「フローリングに張り替えたいのですが、管理規約に遮音等級の決まりがあると聞いて、何を選べばよいのか分からなくなりました」といったご相談が寄せられます。マンションリフォームは、管理規約の確認と工事申請を正しく進めれば、決して難しいものではありません。むしろルールを知らないまま計画を進めてしまうことが、手戻りや近隣トラブルの原因になりやすいのです。

この記事では、マンションリフォームの費用相場を押さえた上で、専有部分と共用部分の区別、管理規約でよくある制限、管理組合への工事申請の流れ、パイプスペースなど構造上の制約について、実例とあわせて解説します。

　マンションリフォームの費用相場
まず、マンションリフォームの費用感を工事内容別に整理します。2026年10月時点の一般的な目安であり、お部屋の広さや設備グレード、マンションの築年数によって変動します。
 

マンション特有の費用として押さえておきたいのが、遮音性能のある床材や二重床の採用による材料費の上乗せ、共用部の養生費、搬入経路や駐車の制約による運搬費などです。同じ工事でも戸建てより数%〜1割程度費用がかさむ場合がありますので、見積もりの際に「マンション対応で何が含まれているか」を確認しておくと安心です。


 

　専有部分と共用部分|リフォームできる範囲を知る

マンションリフォームの大前提は、「専有部分はリフォームできるが、共用部分は個人の判断では手を加えられない」という区別です。意外に思われる箇所も共用部分に含まれているため、最初に整理しておきましょう。

《専有部分|原則としてリフォーム可能な範囲》

専有部分は、住戸の内側の空間です。室内の壁・天井・床の仕上げ材、キッチン・浴室・トイレなどの住宅設備、室内建具、間仕切り壁(構造に関わらないもの)などが該当し、管理規約の範囲内でリフォームできます。

《共用部分|個人ではリフォームできない範囲》

一方、建物の構造躯体(柱・梁・床スラブ・外壁)、窓サッシ・ガラス、玄関ドア(外側)、バルコニー、共用の配管などは共用部分です。「窓からの冷気が気になるのでサッシを交換したい」というご要望は多いのですが、サッシは共用部分のため個人では交換できず、内窓の設置など専有部分側での対策が中心になります。玄関ドアも、外側の塗装や交換はできませんが、内側の面の仕上げは認められている場合があります。どこまでが専有部分かはマンションごとの管理規約で定義されていますので、計画の最初に確認しておくことが大切です。


 

　管理規約でよくある制限|床材の遮音等級は特に重要です

管理規約には、専有部分のリフォームであっても守るべきルールが定められています。代表的なものを見ていきます。

《床材の遮音等級(L-45など)》

最も代表的な制限が、床材の遮音性能に関する規定です。「フローリングはL-45同等以上の遮音性能を有すること」のように、遮音等級(L値)で基準を定めているマンションが多く見られます。L値は数字が小さいほど遮音性能が高いことを示し、畳やカーペットからフローリングへ変更する際には、遮音フローリングの採用や遮音マットの敷設が求められるのが一般的です。遮音対応の床材は一般品より価格が上がるため、費用計画にも関わるポイントです。

《工事時間・曜日の制限》

「工事は平日の9時〜17時まで」「土日祝の騒音工事は不可」といった制限も一般的です。工事可能な時間が短いと工期が延び、職人の手配にも影響しますので、見積もり・工程計画の前提として施工会社に伝えておく必要があります。

《水まわりの移動・用途変更の制限》

「和室をなくしてはいけない」「水まわりの位置変更には理事会の承認が要る」など、マンションによって独自のルールが設けられている場合もあります。間取り変更を伴うリノベーションをお考えの場合は、早めに管理規約と細則を読み込んでおくことをおすすめします。


 

　管理組合への工事申請|着工の2週間〜1ヶ月前が目安です

専有部分のリフォームであっても、ほとんどのマンションでは管理組合への工事申請が必要です。一般的な流れは次のとおりです。

①管理規約・使用細則でリフォームに関する規定を確認する、②施工会社と工事内容を固め、申請書類(工事内容書・図面・工程表・仕様書など)を準備する、③管理組合または管理会社へ申請書を提出する、④理事会などでの承認を受ける、⑤近隣住戸(上下左右)へ工事のご挨拶をする、⑥着工、という順序です。

申請から承認までの期間はマンションによって異なりますが、着工の2週間〜1ヶ月前までに申請するよう定められているケースが多く、理事会の開催日程によってはさらに時間がかかる場合もあります。リフォームのスケジュールを立てる際は、この申請期間をあらかじめ織り込んでおくことが、入居時期の遅れを防ぐコツです。当社がマンションのリフォームを担当させていただく場合も、申請書類の作成や図面の準備をお手伝いし、管理組合とのやり取りが円滑に進むようサポートさせていただきます。


 

　パイプスペースと構造|間取り変更の「見えない制約」

マンションでは、管理規約のほかに建物の構造そのものによる制約もあります。代表的なのがパイプスペース(PS)です。パイプスペースは共用の排水管などが通る縦のスペースで、位置を動かすことができません。キッチンや浴室・トイレの排水は最終的にパイプスペースへつなぐ必要があるため、水まわりを移動できる範囲は「排水勾配を確保できる距離」に制限されます。床下の懐(ふところ)が浅いマンションでは、数十cmの移動でも床の嵩上げが必要になる場合があります。

また、住戸内の壁には、撤去できる間仕切り壁と、撤去できない構造壁(耐力壁)があります。特に壁式構造のマンションでは室内に構造壁が多く、「壁を抜いて広いLDKに」というご希望がそのまま実現できないこともあります。こうした制約は図面と現地調査で確認できますので、間取り変更を伴うプランは、構造を確認しながら組み立てていくことが現実的です。制約の中でもプランの工夫で叶えられることは多くありますので、あきらめる前にご相談いただければと思います。


 

　マンションリフォームの施工事例

ここでは、当社が京都エリアで担当させていただいたマンション住戸のキッチンリフォーム事例をご紹介します。費用と工期の実例として参考にしてください。


京都市右京区 N様邸 キッチンリフォーム工事
築36年・工期約2日・費用約80万円　この事例の詳細を見る
築36年の住まいのキッチンを約80万円・工期約2日で交換した事例です。工期が短いため、管理規約の工事時間制限の中でも進めやすい規模の工事といえます。



京都市北区 Y様邸 キッチンリフォーム
築31年・工期約5日・費用約127万円　この事例の詳細を見る
築31年の住まいで、キッチンを約127万円・工期約5日でリフォームした事例です。築30年を超える住戸では、キッチン交換にあわせて周辺の内装や配管の状態も確認しておくと、将来の工事の手戻りを防ぎやすくなります。



京都市山科区 M様邸 キッチンリフォーム
築10年・工期約5日・費用約124万円　この事例の詳細を見る
築10年の住まいのキッチンを約124万円・工期約5日でリフォームした事例です。築浅のマンションでも、暮らし方に合わせて設備を入れ替えるご相談は少なくありません。このほかの事例は京都の部位別施工事例一覧からご覧いただけます。


 

　管理規約トラブルを避けるためのポイント

私たちはお客様のご自宅が快適で過ごしやすい住宅にリフォームできるように全力で対応をさせていただきます。その上で、しいて注意点を挙げさせていただくとしますと、「プランを固めてから規約を確認する」という順番だけは避けていただきたいという点です。

床材や間取りを決めた後で遮音等級や構造の制約が判明すると、プランの練り直しや材料の選び直しが必要になり、時間も費用も余分にかかってしまいます。管理規約・使用細則の確認は計画の最初に行い、疑問点は管理会社に照会しておくことが、結果的に近道になります。また、工事の騒音や共用部の使用は近隣の方の暮らしに影響しますので、着工前のご挨拶は丁寧に行うことをおすすめします。当社では共用部の養生や工事マナーの徹底も含めて、近隣に配慮した工事を心がけております。なお、解体後に配管の劣化などが見つかった場合には、契約前にご提示していた金額から追加でご相談をさせていただく場合がございます。


 

　Do!のリフォームがマンションリフォームで選ばれる理由

ジョーシンリフォーム近畿のリフォーム専門ブランド「Do!のリフォーム」では、ヒアリングから設計・工事管理・お引き渡しまで同一の担当者が受け持つ「担当者一貫責任管理システム」を採用しています。管理規約の読み込みや工事申請のサポート、近隣へのご挨拶から現場の管理まで、窓口が一本化されているため、マンション特有の段取りの多さに戸惑うことなく進めていただけます。

また、主要メーカーを含む134社（2026年時点・自社調べ)の資材をメーカー・一次問屋から直接仕入れる流通コストカットにより、遮音フローリングなどマンション対応の建材も品質と価格のバランスを取りながらご提案できます。工事後は安心の3大保証制度でアフターフォローいたします。詳しくは選ばれる7つの理由をご覧ください。


 

　よくある質問

Q1. 管理組合への申請は自分でしなければいけませんか？
申請者は区分所有者であるお客様ご本人になるのが一般的ですが、申請書類に添付する工事内容書・図面・工程表などは施工会社が用意するケースがほとんどです。当社でも書類の作成からお手伝いしておりますので、初めての方もご安心ください。

Q2. 床をフローリングにしたいのですが、L-45とはどんな基準ですか？
L値は床衝撃音の伝わりにくさを表す遮音等級で、数字が小さいほど階下に音が伝わりにくいことを示します。L-45は、多くの管理規約で採用されている水準の一つで、椅子の引きずり音などの軽量衝撃音をある程度抑えられるレベルとされています。規約で定められた等級を満たす床材を選ぶ必要がありますので、商品選定の前にご確認ください。

Q3. 工事の申請から承認までどのくらいかかりますか？
マンションによって異なりますが、着工の2週間〜1ヶ月前までの申請を求める規約が多く見られます。理事会の開催日程によってはさらに日数を要する場合もありますので、入居希望時期から逆算して早めに動かれることをおすすめします。

Q4. キッチンを別の場所へ移動することはできますか？
排水管をパイプスペースまで適切な勾配でつなげられる範囲であれば移動できる場合があります。床下の懐の深さや梁の位置によって可否と費用が変わりますので、現地調査と図面確認の上でご提案させていただきます。

Q5. 窓サッシや玄関ドアは交換できますか？
サッシや玄関ドアの外側は共用部分のため、個人でのリフォームは原則できません。断熱性を高めたい場合は、専有部分側で対応できる内窓の設置などが有力な選択肢です。2026年10月時点では内窓設置が住宅省エネキャンペーンなど国の制度の対象となる場合がありますが、制度は年度で内容・予算枠が変わるため、国・自治体の公式窓口または担当者に必ずご確認ください。


 

　まとめ|規約の確認から始めれば、マンションリフォームは怖くありません

マンションリフォームでは、費用相場の把握とあわせて、専有部分と共用部分の区別、床材の遮音等級(L-45など)をはじめとする管理規約の制限、着工2週間〜1ヶ月前を目安とする工事申請、パイプスペースや構造壁による制約を押さえておくことが、スムーズな計画の鍵になります。順番さえ間違えなければ、マンションでも理想の住まいづくりは十分に実現できます。

Do!のリフォームでは、管理規約の確認や工事申請のサポートを含めて、マンションリフォームを無料の現地調査から承っております。

京都中央ショールーム・橿原ショールームでのご相談もできますので、お気軽にショールームへのご来場、またはお問い合わせフォームからご相談ください。